{"id":4400,"date":"2020-11-15T12:16:17","date_gmt":"2020-11-15T12:16:17","guid":{"rendered":"https:\/\/hosteleo.com\/blog\/?p=4400"},"modified":"2020-11-16T07:35:25","modified_gmt":"2020-11-16T07:35:25","slug":"como-valorar-vender-mi-hotel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/hosteleo.com\/blog\/como-valorar-vender-mi-hotel\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo valorar vender mi hotel"},"content":{"rendered":"\n

Entrados en el octavo mes de pandemia de la Covid-19, con las empresas tur\u00edsticas al l\u00edmite<\/strong>, recurrimos al experto Jes\u00fas Rodr\u00edguez-Maseda<\/strong><\/a> Director del Departamento de Asset Management<\/strong> en Horwath HTL Spain<\/a><\/strong>, para que nos ayude a entender c\u00f3mo valorar vender mi hotel<\/strong>, en el caso que necesitemos hacerlo, de la forma m\u00e1s adecuada, objetiva y profesional<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n

C\u00f3mo valorar vender mi Hotel<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Es oficial; ni grandes, ni medianos y, por supuesto, tampoco los peque\u00f1os hoteleros se libran de la situaci\u00f3n que vivimos, <\/strong>y no me estoy refiriendo al impacto directo de la pandemia en las tasas de ocupaci\u00f3n hoteleras. <\/p>\n\n\n\n

Cual castillo de naipes, la ausencia de clientes golpea la actividad del hotel,<\/strong> a sus plantillas y, por extensi\u00f3n, la cuenta de resultados deteriora la tesorer\u00eda<\/strong> de unas compa\u00f1\u00edas que, si bien ven\u00edan disfrutando de a\u00f1os de bonanza y expansi\u00f3n, ha sido la suma de ese positivismo y lo imprevisible de esta situaci\u00f3n lo que les ha hecho afrontarla con un nivel de desprotecci\u00f3n m\u00e1ximo<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

De unas semanas a esta parte son numerosos los art\u00edculos que hablan de las estrategias de financiaci\u00f3n y refinanciaci\u00f3n que est\u00e1n llevando a cabo las compa\u00f1\u00edas <\/strong>de referencia en el sector de nuestro pa\u00eds. Solamente Barcel\u00f3 <\/a>parece sacar pecho y obtener ventaja<\/strong> p\u00fablicamente de su estrategia pasada que le coloca en posici\u00f3n ventajista en el presente. <\/p>\n\n\n\n

\"C\u00f3mo
C\u00f3mo valorar vender mi hotel<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Lo que est\u00e1 claro es que las palabras financiaci\u00f3n y transacci\u00f3n est\u00e1n en boca de todos<\/strong>, pero no desbancan a las de expansi\u00f3n y crecimiento. Algo en principio completamente at\u00edpico en una crisis que, hasta en esto, es distinta a las dem\u00e1s. <\/p>\n\n\n\n

Y es en este punto donde es relevante poner el foco en estos momentos para resolver las principales dudas <\/strong>que le asaltan a quienes pasan por este tr\u00e1nsito. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfHe de vender irremediablemente mi hotel? <\/h2>\n\n\n\n

Todo depende <\/strong>obviamente de cu\u00e1l sea tu situaci\u00f3n financiera y tu posici\u00f3n de deuda<\/strong>. Obviamente si tuvieras recorrido bancario no te estar\u00edas haciendo esta pregunta pero, el hecho que las puertas de la financiaci\u00f3n tradicional se encuentren cerradas, no quiere decir que ya tengas que vender si o si tu activo. <\/p>\n\n\n\n

Antes de esto, analiza cu\u00e1l ha sido el rendimiento del hotel en el pasado<\/strong>, plantea un escenario de traves\u00eda en el desierto para los pr\u00f3ximos 24 meses<\/strong> (worst case) y estudia cu\u00e1l ser\u00eda tu necesidad financiera en ese tiempo y cu\u00e1nto tardar\u00edas en devolverla en el futuro. En funci\u00f3n de las cifras que obtengas vas a tener respuesta a lo siguiente: <\/p>\n\n\n\n

a. \u00bfEl dinero que necesito es asumible?<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

b. \u00bfPuedo devolverlo en un tiempo razonable?<\/strong> <\/p>\n\n\n\n

Si no obtienes dos s\u00edes, entonces tienes que vender tu activo<\/strong>. Si los obtienes y a\u00fan teniendo agotada la v\u00eda de financiaci\u00f3n bancaria, a\u00fan tienes luz al final del t\u00fanel para intentarlo antes de deshacerte del activo a trav\u00e9s de financiaci\u00f3n alternativa (Fondos de inversi\u00f3n, de deuda, financiaci\u00f3n puente, emisi\u00f3n de bonos, etc). Mi consejo es que, en todo este tr\u00e1nsito desde el inicio en que te planteas la duda, acudas a un experto profesional que te ayude en el trayecto y vele por tus intereses<\/strong>. Si el bancario ya lo es, el alternativo es un mundo complejo donde hay que saber moverse con soltura y donde no todas las soluciones son v\u00e1lidas para todos los casos. <\/p>\n\n\n\n

\"C\u00f3mo
C\u00f3mo valorar vender mi hotel<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 hago cuando tengo claro que he de vender? <\/h2>\n\n\n\n

Si las preguntas que hemos formulado anteriormente te han llevado irremediablemente al NO, has de analizar tu posici\u00f3n vendedora. Lo primero es se realista y entrar de lleno en el mundo de la transacci\u00f3n donde los sentimientos y v\u00ednculos emocionales para con tu activo o activos han de quedar indefectiblemente a un lado <\/strong>y dar paso as\u00ed a las fr\u00edas y concretas cifras. <\/p>\n\n\n\n

Para comenzar, al igual que habr\u00e1s hecho con tu proyecto antes de arrancar el hotel, debes de tener un plan, una estrategia<\/strong>. Esa estrategia ha de estar sustentada en tres principales aspectos: <\/p>\n\n\n\n

a.- Identificar cu\u00e1l es el valor del activo. <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Es el punto inicial fundamental para la venta. Acostumbramos a pensar que el valor del bien es un valor inmobiliario cuando lo que estamos vendiendo es un negocio <\/strong>adherido a un bien inmobiliario. Esto no quiere decir que la tasaci\u00f3n que tenemos no valga para nada pero, siendo una tasaci\u00f3n ECO he de advertirte que la negociaci\u00f3n va a transcurrir fundamentada, eminentemente, en la generaci\u00f3n de caja que produce el negocio y no tanto en el valor inmobiliario del bien y la referencia que m\u00e1s se aproxima es la valoraci\u00f3n RICS. <\/p>\n\n\n\n

Eso si, si tienes un edificio en plena Gran V\u00eda Madrile\u00f1a o en el Paseo de Gracia de Barcelona la cosa cambia, y mucho, porque se unir\u00e1 al negocio un bien inmueble en ubicaci\u00f3n prime, y eso se monetiza<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

b.- Seleccionar correctamente al perfil del comprador.<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

En funci\u00f3n de la ubicaci\u00f3n de tu activo, el valor del mismo y el tipo de operaci\u00f3n que quieras hacer has de orientarte a perfiles muy distintos. Tambi\u00e9n puedes pensar que tu activo vale para todo tipo de inversores y, entonces, acabar\u00e1s perdiendo el tiempo<\/strong>, llamando a puertas equivocadas y corriendo el enorme riesgo de \u201cmanosear\u201d tu producto provocando la proyecci\u00f3n de que es un producto que se vende a la desesperada, sin criterio. <\/p>\n\n\n\n

c. -Seleccionar correctamente el canal.<\/strong> <\/h4>\n\n\n\n

Al igual que has de seleccionar el comprador, debes de seleccionar tu canal de venta y, en esta ocasi\u00f3n, tampoco todos los vendedores valen para todos los activo<\/strong>s. Nuevamente mucho cuidado porque, en este punto, el riesgo de p\u00e9rdida de valor es todav\u00eda m\u00e1s acusado que en el punto anterior. Cuando pongas tu activo en venta y comiences a hablar con potenciales intermediarios, analiza friamente si son profesionales cualificados,<\/strong> pide referencias de las \u00faltimas transacciones (y estudialas como si se tratara de una referencia de un CV de alguien a quien entrevistas) y valora las similitudes con tu activo. Olvida el coste de honorarios fijos y variables hasta el final, en muchos casos no deber\u00edas de hablar de ellos<\/strong> porque ver\u00e1s que no son qui\u00e9nes deben de vender tu bien. <\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 f\u00f3rmulas puedo aplicar? <\/h2>\n\n\n\n

Hoy en d\u00eda ya ni las ventas son como eran antes y existen numerosas f\u00f3rmulas encima de la mesa.<\/strong> Pero comencemos hablando de que el fin no ha de ser la venta en s\u00ed, sino la consecuci\u00f3n de liquidez que permita bien la sostenibilidad de la empresa<\/strong>, bien el mantenimiento de la gesti\u00f3n del activo o, en un caso ideal, incluso, la potestad del bien. <\/p>\n\n\n\n

Y es que a\u00fan en este escenario podemos intentar mantener el bien en nuestras manos<\/strong>. Algunas -que no todas- de las f\u00f3rmulas podr\u00edan ser:<\/p>\n\n\n\n

A. Transacci\u00f3n.<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Venta del activo en las mejores condiciones teniendo en cuenta la necesidad de liquidez, la urgencia y el valor del bien<\/strong>. Con esta soluci\u00f3n alcanzar\u00edamos la sostenibilidad de la empresa. <\/p>\n\n\n\n

B. Sale & Lease back. <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Venta del activo asegurando la explotaci\u00f3n del bien en un contrato de arrendamiento en condiciones a negociar. Aqu\u00ed solventamos la sostenibilidad de la empresa al tiempo que la gesti\u00f3n del activo<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

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C\u00f3mo valorar vender mi hotel<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

C. Sale & Lease back con opci\u00f3n de recompra. <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Misma soluci\u00f3n anterior aplicando un valor fijo de recompra para una eventual situaci\u00f3n de mejora financiera corporativa<\/strong>. Con esta opci\u00f3n nos aseguramos la sostenibilidad de la empresa, la gesti\u00f3n y una opci\u00f3n de recuperar el activo. <\/p>\n\n\n\n

D. Entrada de un tercero en la sociedad. <\/strong><\/h4>\n\n\n\n

La venta de participaciones a un minorista en condiciones a negociar (siempre en minor\u00eda) es una opci\u00f3n a valorar. Con esta f\u00f3rmula, si las necesidades financieras lo permiten, mantenemos todo de manera parcial<\/strong>: la mayor\u00eda de la sociedad, la gesti\u00f3n del activo y la propiedad del bien. <\/p>\n\n\n\n

En funci\u00f3n de la situaci\u00f3n de la compa\u00f1\u00eda y del valor de los activos se podr\u00edan llegar a evaluar otras opciones suplementarias o complementarias a las expuestas. Para un correcto an\u00e1lisis es fundamental el apoyo de profesionales<\/strong> para que puedan ayudar al an\u00e1lisis inicial, estipular cu\u00e1les son las alternativas plausibles y proteger los intereses de la compa\u00f1\u00eda. <\/p>\n\n\n\n

Sobre el autor<\/strong><\/h4>\n\n\n\n

Jes\u00fas Rodr\u00edguez – Maseda<\/strong>, profesional con m\u00e1s de 17 a\u00f1os de experiencia en todos los \u00e1mbitos de la gesti\u00f3n<\/strong>: Direcci\u00f3n de Hoteles, Direcci\u00f3n Corporativa, Emprendimiento Empresarial en el sector tur\u00edstico y Experto Consultor en las l\u00edneas de Operaciones y Asset Management. <\/p>\n\n\n\n

Su \u00e1rea de expertise es muy amplia, habiendo realizado numerosos proyectos en el \u00e1mbito de la conceptualizaci\u00f3n, reposicionamiento, planes correctivos y de mejora<\/strong>, as\u00ed como de optimizaci\u00f3n y externalizaci\u00f3n para compa\u00f1\u00edas de \u00e1mbito nacional en internacional en Horwath HTL<\/strong>, tanto en Espa\u00f1a como en Portugal o Latinoam\u00e9rica.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s informaci\u00f3n sobre el sector tur\u00edstico y la Covid-19<\/h2>\n\n\n\n